2019年是地产价值回归的一年 (一)


作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人  (416) 893 2060

 

2019年将会注定是世界经济更加动荡的一年。既然动荡,那么也就会波及到各行各业。冷却的只有地产市场吗?错了,这个世界正在重组,各行各业可能都要面临被洗牌的危险,不仅仅是地产。之所以大家眼睛里一直盯着地产,是因为在个人财务方面,地产是非常大的一笔支出,其实我们没有看到的是,地产是牵一发而动全身的行业。地产的波动直接影响到经济层面的许多方面。

 

Celente – This Is The Real Reason Why Global Markets Are Tanking Today, Plus A Note On Gold

 

今晚同国内的朋友联系,她也是全世界跑的人,我们的同感是,加拿大并不是地产市场的重灾区,多伦多有些地区是,但不是全部。世界各地都在经历类似的动荡。不少互联网里对于加拿大地产的评论,有着类似的观点:加拿大有着大量的移民人口;加拿大就业市场非常强劲;利息可能不升反降;加拿大经济并不太差,等等支持地产市场的观点。真的是这样吗?我的观点是,说得对也说得不对。

 

所谓地产市场不会太差的观点,其支持的因素其实放在加拿大过去十几年里,同样存在。从1999年开始,大量的移民涌入,直到今天还是这个样子,所不同的是华人移民的数量大量减少;加拿大就业市场非常强劲的观点,同Sears, Bombay的关门大吉,以及GM车厂在2019年关闭背道而驰;加拿大从来都是一个不温不火的社会,性情中庸的国家。她一直会吸引一部分希望安全,安逸的人群移民到这里,开创自己的另一翻天地。加拿大也给了大多数移民同样的回报,这个社会还是比较安定,和谐的,起码在大多地区是这样的。

 

那么既然加拿大这十几年来基本没太多变化,我们就不能把所谓就业,经济的好坏当成地产市场的决定因素,特别是多伦多地区。加拿大作为整体,市场再差,多伦多也会是一个例外。今天群里发布了这样一个消息,安大略省的人口有一千四百多万,占加拿大人口的将近40%。大家算一下,大多地区的人口将近六百五十万,我们又占了安省人口的将近45%。要知道,仅仅这一条,就足以让大多地区傲视群雄。 那么,问题就来了,现在的移民没有在绝对数量上减少,可是住房的供给并没有跟上,随着租金水涨船高,终究有一天,租客会不堪重负,随着贷款政策未来的调整,众多有能力的租客最终是要买房产的。

 

加拿大的住房拥有率是很高的,现在购房的困难其实是贷款政策造成的。那么,政策放开了,会是什么样的情况呢?我看,加拿大的央行进退两难,继续收紧吧,房市死了,所有人都不高兴。房产的主人不高兴,因为价格跌了;想买房产的人不高兴,因为银行不贷款,买不起;开发商和建筑商不高兴,因为卖出去的房产有一大部分交不了房子;地方政府不高兴,因为税收少了,大家都看到了,今年的交通告票罚款成倍地增长,这说明政府缺钱了;地产相关联的行业不高兴,因为生意连带受到了极大的冲击……所有这些都说明了一个问题,大众的生活受到了严重的影响,这样的问题迟早要有一个交代,怎么交代,那就要看政府的智慧了。

 

既然问题来了,那么多长时间会被解决,加拿大的办事效率又一次让人担忧了。这个问题我认为近期不会有解决的方案,那么也就是说,地产市场所有的变化还是进行时。也就是说,我们还会看到一些以前的泡沫地区的房产价格持续下降,而地产保值地区的价格坚挺。

 

大家都看过潮水退去的样子吧?当水位下降的时候, 礁石显露出来,海里浮动的东西被潮水卷走。当涨潮的时候,礁石不见了,浮动的东西又回来了。礁石就是地产市场里坚挺的社区和物业,但是只有在市场冷却的时候才被人们从新认识,浮动的东西永远在潮起潮落的时候吸引着人们的目光。现在潮落了,我们看懂了什么吗?

 

我们不但看到了多伦多传统地区的价值回归,和再一次被彰显其价值的不可动摇性,同时我们也看到了,不同于虚幻,泡沫型地区的房产,地产价值洼地的物业在这次惊心动魄的地产市场调整中,露出了其璀璨的光芒。有些现在被极力吹捧的房产,正在又一次复制2017年四月前的模式,十分让人担心。

 

地产价值的回归不是下降的意思,她指的是泡沫的破裂和有绝对价值物业的被再次发掘。这就如同一个考古专业团队,在抹去了尘土之后,一个又一个闪光的稀世珍品,照的所有人目不暇接。而以前的赝品,在真品的照耀之下,显得如此廉价。

 

既然是价值回归,有一个问题接踵而至,我们还可以投资吗?现在还值得投资吗?现在去买房子的人是否有些不太聪明?这个问题我是这样看的:

 

你可以投资的年龄不允许你无限期的等待。

 

我在北美生活25年了,我看到的投资人,除了祖上留下一笔银子的人,绝大多数是靠自己的努力积攒的财富。可是这个积累是需要时间的。 等到你积累到了一定程度,你才会有资产去买投资物业或者其他什么投资产品。这一般会到一个人的中年时期,也就是40岁左右。那么试问,40多岁的人到退休还有几年呀?当一个物有所值的物业出现在你的面前,而你却因为市场不好,拒绝这一机会,那么等到下一次机会来临的时候,不知道要再等多久。

 

谁见过为了找到一个好的工作,某人可以一直不上班,直到等到最中意的职位出现才工作。如果是那样,估计这位早就饿死了。可是,为何一讲到投资就有无数的人愿意等,而且美其名曰,等待是投资的法宝。其实,找工作和投资最大的区别在于,你没有工作,就会失去生计来源,生活破落, 失去了社会地位,而没有投资,谁也不会说你什么。我没见到一个没有投资的人被人瞧不起的。而这恰恰是一个误区和陷阱。

 

在当今的社会,没有投资基本上就是说你在朝九晚五地上班,心无旁顾,恪守人生轨迹,你也不会缺什么,好事也不会没有你的份。可是别遇到裁员潮和经济衰退。这样的事情一旦发生,你才会发现自己其实一无所有,只有一份工作。你没有任何可以抵抗人生和社会变动的工具。都说要买保险,可是其实你人生最大的保险就是你自己。你如何未雨绸缪,如何应对危机才是你人生最大的保单。

 

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作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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