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投资multi family apartment你想试吗?10-19-2019
物业投资 multi family apartmentHongwei 8:24 AM
五年前,无知无畏,买了一个multi family apartment。记得当时帮助贷款的专业人兼老房东说:"as single person, I don't want touching multi family type". 我也没多问原因,现在看来,如果当时虚心一些,探个究竟,或许就会少走弯路。的确,如果单枪匹马一个人来投资管理multi family apartment,难度很大。
昨天和几个有投资multi family apartment的老房东聊天,谈到了容易犯的错误,我总结一下:
A) 对multi family的市值按着single family的思路估价,容易买价过高
B) 低估空置率
C) 低估了multi-family 的维护费用
D) 过高的算出gross rental income出租总收入
E) 低估了物业管理的难度
F) 申请贷款规则与single family 不一样,低估了贷款难度,银行往往会因为A)和B)加大贷款限制,首付会大大超出你的预期
G)增值的空间与租金相关,与single family不同
H) 你雇的onsite super manager 会偷你的钱
I) 物业管理公司联手租客,你的维护费用逐月提高
咱村房东们和相关专家们,可以说说体会?
Tracy Niu 8:32 AM
村长,本来这个是我下一步目标,目前我的投资物业都比较分散。这么看来还要多考察一下
晨雨 Lily 8:35 AM
@村长 村长好,我没有,但觉着multi family apartments 做Air B&B 好。管理也很主要,让老公管比较放心。[Joyful]
wendy 8:39 AM
以前在Hamilton 投资过7个unit的,贷款要按商业的贷,利息高,买了后地税从三千多涨到一万多,租客和租客吵架,上房庭成了家常便饭,最后烦不胜烦卖了,好在赚了一点点
nightingale 8:40 AM
不打算碰这种
nightingale 8:41 AM
但是我朋友认识个经纪在downtown专买高级condo做高端air bnb,据说很赚
Tracy Niu 8:42 AM
我觉得那个Harry老师说得对,我们房东有时候太理想化了,就是期望值太高,太理想化了。我个人觉得multiple family apartment 主要应该以房租回报为主,房子的增值不应该堪比single house. 另外上述各种问题应该是出现在不同阶段的,如果是小型的5-6户,应该不会有物业管理公司的干涉;如果20户以上,那么上述问题应该看作费用来处理
Tracy Niu 8:44 AM
关于租客管理,建议房东们自己都去上一下租务管理课,真是受益非浅。一句话,防患于未然,一切按照系统(房东管理委员会的规定)来办,
Tracy Niu 8:46 AM
小业主投资一两套房子的主要看房屋升值;职业房东的话应该从投资生意的角度来看待,投资回报和风险控制核算好,在做决定
陈珙(michael) 8:48 AM
Single family 和通常的duplex犹如汽车中的跑车或者小轿车。Muti-unit犹如大巴校车,二者的功能侧重点完全不一样,维护起来也不一样。从汽车的安全角度考虑,许多大巴校车甚至不要安全带,同样mutiUnit在房市大波动时抗风险的能力要比single family 要强。 房价容易波动起伏,而租金不会。租客多,帮你承担银行贷款的风险压力就分散了。管理Multiunit犹如开大巴的司机,经验要比开小车的司机丰富才行。有经验的老司机可以通过管理提高租金回报和现金流,强迫物业在短期升值。mutiUnit 更侧重的是商业化发展道路。